Após a disparada das taxas de hipoteca há três anos, o mercado imobiliário desacelerou. E os números mais recentes da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) mostram apenas um vislumbre de melhora: as vendas de casas usadas aumentaram 2% em julho, em comparação com o mês anterior.
No ritmo atual, a associação estima que cerca de 4 milhões de casas usadas serão vendidas nos EUA este ano. Esse número é muito menor do que durante a pandemia e significativamente menor do que antes da pandemia.
Mas há um ou dois pontos positivos nos novos números. Primeiro, há muito mais casas à venda. “Agora temos o maior estoque desde o período de lockdown de 2020, essencialmente cinco anos atrás”, disse Lawrence Yun, economista-chefe da associação.
Em julho, havia 1,55 milhão de unidades à venda, quase 16% a mais do que no ano anterior.
O aumento no estoque é uma boa notícia para os compradores, pois lhes dá opções e mais margem de manobra para negociar. (Para os vendedores, a situação não é tão boa. Os imóveis estão demorando mais para serem vendidos — uma média de 28 dias, em comparação com 24 dias em julho de 2024, de acordo com a NAR).
Além disso, os preços estão caindo em muitos mercados: um relatório da Realtor.com constatou que os preços em julho caíram em 33 das 50 maiores áreas metropolitanas. Os dados da NAR mostraram quedas de preços no Sul e no Oeste, e os preços dos imóveis agora estão aumentando no ritmo mais lento em dois anos, de acordo com uma análise do Wells Fargo.
Ainda assim, em todo o país, os preços subiram — embora minimamente — para um preço médio de US$ 422.400.
Preços altos afastam compradores, mas anúncios ajudam
O mercado está lento porque os preços e as taxas de hipoteca estão altos.
As taxas para uma hipoteca de 30 anos estão atualmente em média em torno de 6,6%. E os preços dos imóveis subiram bastante — quase 50% desde antes da pandemia. Somando tudo isso, muitas pessoas que querem comprar uma casa simplesmente não têm condições de pagar.
Ainda assim, mesmo uma pequena mudança nas taxas de hipoteca é suficiente para ajudar a flexibilizar um pouco as coisas. As taxas de hipoteca caíram gradualmente nas últimas semanas e agora estão no nível mais baixo desde outubro de 2024.
Isso impulsionou um aumento na atividade de refinanciamento, especialmente entre proprietários de imóveis com taxas de hipoteca acima de 7%. Isso lhes ofereceu uma oportunidade para obter uma taxa mais baixa e economizar potencialmente centenas de dólares em suas prestações mensais.
Nos próximos meses, Joel Kan, economista-chefe adjunto da Mortgage Bankers Association, afirma que algumas “forças opostas” afetarão as taxas de hipoteca.
“Nossa previsão é que as taxas permaneçam próximas à faixa de 6,6%, pelo menos até o final do ano”, disse ele. Mas o Conselho do Federal Reserve se reúne em meados de setembro para votar sobre a redução das taxas de juros, o que pode influenciar as taxas de hipoteca. “Certamente há a expectativa de que, se o Fed começar a cortar as taxas, as taxas possam cair”, continuou ele. “Por outro lado, há preocupações com a dívida e o déficit dos EUA, que estão mantendo as taxas de juros mais altas.”
E para complicar ainda mais as coisas, diz Kan, é provável que a expectativa de um possível corte nas taxas de juros já esteja sendo considerada nas taxas de hipoteca atuais, o que significa que um corte pode não causar uma queda ainda maior.
Ainda assim, Kan espera alguma mudança no próximo ano, quando acredita que as taxas podem cair para a faixa de 6,5%, com semanas em que ficam abaixo dessa marca. Taxas mais baixas podem afastar alguns potenciais compradores, pois ajudarão a fazer as contas da compra de imóveis funcionarem — desde que os preços não disparem.
O efeito do lock-in está diminuindo um pouco
Durante a pandemia, muitos proprietários de imóveis conseguiram comprar ou refinanciar com taxas de hipoteca extremamente baixas, na faixa de 3%. Hoje, essas taxas baixas lhes dão um forte incentivo para permanecerem onde estão, já que se mudar significaria assumir um empréstimo com preço mais alto.
Isso deixou muitas famílias americanas presas em casas muito pequenas ou muito grandes — e incapazes de encontrar uma que se encaixe melhor. Economistas temem que esse “efeito de lock-in” mantenha o mercado imobiliário estagnado por muitos anos.
O aumento do nível de estoque relatado pela NAR esta semana é um sinal de que algumas pessoas estão se mudando e abrindo mão dessas taxas baixas.
“Ainda estamos abaixo dos níveis pré-COVID, mas certamente não estamos mais naquele período de lock-in das taxas de hipoteca. À medida que as pessoas precisam se mudar, elas estão colocando suas casas no mercado e fazendo as próximas mudanças”, diz Yun. “A rotatividade no mercado imobiliário ainda permanece muito lenta, mas o estoque está começando a aparecer.”
Indicadores mistos sobre a construção de novas casas
Novos dados desta semana do Census Bureau mostram que o início das construções de moradias em julho aumentou 5% em relação ao mês anterior. Mas os alvarás de construção caíram quase 3% em comparação com junho.
Buddy Hughes, presidente da Associação Nacional de Construtores de Moradias, disse em um comunicado que as reduções na construção de moradias são resultado de desafios de acessibilidade para compradores, escassez de mão de obra qualificada e altos custos regulatórios.
“Esses ventos contrários foram refletidos em nossa última pesquisa com construtoras, que indica que a acessibilidade é o principal desafio para o mercado imobiliário”, acrescentou Hughes.
Fonte: npr.org por Laurel Wamsley