Os preços dos imóveis atingiram uma alta histórica em junho, mesmo com o mercado imobiliário continuando sua queda pós-pandemia.
A média de preco de um imóvel usado vendido em junho foi de US$ 435.300, superando o recorde anterior, estabelecido em junho de 2024, de acordo com dados da Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAIA). Mas, no geral, os números de vendas atingiram a menor taxa em nove meses, com ajuste sazonal. As vendas em junho caíram 2,7% em relação ao mês anterior.
Como os preços podem estar tão altos quando o mercado está tão lento?
“O mercado imobiliário atual é composto por ricos e pobres”, diz Jessica Lautz, economista-chefe adjunta da NAIA.
Embora inúmeros compradores em potencial permaneçam à margem, algumas pessoas têm muito dinheiro para gastar. Os salários continuam subindo, o mercado de ações está atingindo níveis recordes — e quem tem uma casa para vender pode usar os lucros desses preços altos para comprar a próxima.
“Aqueles que têm patrimônio imobiliário podem fazer transações imobiliárias agora. “Eles têm a capacidade de interagir com o mercado imobiliário atual, onde compradores de imóveis pela primeira vez estão sendo excluídos.”
O mercado imobiliário é mais forte no topo
A parte mais forte do mercado agora é o segmento de alto padrão. Casas acima de US$ 1 milhão tiveram o maior pico de vendas no mês passado, subindo 14% em relação ao ano anterior. À medida que os preços sobem, mais casas atingem preços acima da marca de um milhão de dólares. Uma análise da corretora imobiliária Redfin no ano passado descobriu que 8,5% das casas nos EUA valiam US$ 1 milhão ou mais.
Isso também reflete quem está comprando neste momento. Compradores à vista representaram 29% das transações no mês de junho.
Para compradores de primeira viagem e de renda média, no entanto, o mercado pode ser enlouquecedor. Embora o crescimento dos preços dos imóveis tenha desacelerado, o preço médio está 48% mais alto do que há apenas cinco anos.
Algumas pessoas estão se conformando e pagando caro por uma casa, depois de economizar por anos ou receber ajuda da família. Compradores de primeira viagem representaram 30% das transações.
E muitos outros adorariam comprar uma casa agora — mas simplesmente não têm condições financeiras.
Muitos compradores são dissuadidos pelas altas taxas de hipoteca.
Há significativamente mais casas à venda do que há um ano, mas o estoque ainda está menor do que antes da pandemia.
E as altas taxas de hipoteca — atualmente em média de 6,74% — estão desencorajando potenciais compradores. Para aqueles que estão tentando entrar no mercado e comprar seu primeiro imóvel, essas altas taxas, somadas aos preços altos, significam que simplesmente não conseguem fazer os números funcionarem. Cada porcentagem de juros pode adicionar centenas de dólares a uma prestação mensal.
“Isso está afastando os compradores”, diz Lautz. As taxas de hipoteca também estão desencorajando as pessoas a vender, ela continua: “Também sabemos que o efeito de aprisionamento é real. Pessoas com hipotecas com juros mais baixos simplesmente não estão dispostas a fazer essa mudança agora, a menos que tenham um bom patrimônio imobiliário.”
Ironicamente, se as taxas de hipoteca caíssem — como muitas pessoas gostariam — isso estimularia mais demanda e provavelmente elevaria ainda mais os preços dos imóveis.
Nesse caso, “muitas pessoas que foram deixadas de lado e não podem arcar com o mercado atual vão entrar. E isso vai ser bastante difícil para alguém que está tentando entrar como comprador de imóvel pela primeira vez conseguir competir”, diz Lautz.
Os preços dos imóveis não estão subindo em todos os lugares
A Redfin usa uma metodologia diferente da Associação Nacional de Corretores de Imóveis para analisar os preços dos imóveis — ela compara o valor pelo qual os imóveis foram vendidos recentemente com o valor pelo qual foram vendidos em uma transação anterior.
Usando esses dados, os pesquisadores observaram quedas nos preços em 30 das 50 áreas metropolitanas, com as maiores quedas em Washington, D.C.; Austin, Texas; e San Diego.
Em D.C., os cortes de empregos federais são apenas um fator no declínio, disse Marshall Park, gerente sênior de mercado da Redfin na região metropolitana de D.C., em uma publicação online. “Mas não se trata apenas de demissões. Também estamos vendo sinais de sensibilidade aos preços, à medida que taxas de juros mais altas forçam os compradores a reavaliar o que é acessível.”
Imóveis novos podem ser mais baratos do que os antigos
As vendas de imóveis novos no mês passado, por sua vez, aumentaram ligeiramente em relação a maio, mas caíram quase 7% em comparação com o ano anterior. Analistas do Wells Fargo afirmam que os números refletem “a fraca demanda dos compradores, resultante de condições desafiadoras de acessibilidade e maior incerteza econômica”.
Em termos de preço, os imóveis novos costumavam ser mais caros do que os antigos. Mas agora isso não é garantia.
O preço médio de venda de uma casa nova vendida no mês passado foi de US$ 401.800 — quase US$ 40.000 a menos do que o preço médio de uma casa existente.
Há várias razões para isso: as construtoras agora estão construindo casas menores para atender à enorme demanda por casas para quem compra sua primeira casa. Casas existentes podem ter uma vantagem em termos de localização. E as construtoras têm alguma flexibilidade para reduzir os preços como incentivo aos compradores: 38% das construtoras disseram que estavam reduzindo os preços em julho, a maior proporção desde que a Associação Nacional de Construtores de Casas começou a monitorar o número em 2022.
Mas as mesmas taxas de juros que mantêm as taxas de hipoteca elevadas também estão tornando mais caro construir novas casas. O início da construção de casas atingiu a menor taxa em 11 meses em junho, enquanto as licenças para novas construções caíram para a menor taxa em mais de dois anos.
Esse impacto na oferta não é bom para os preços dos imóveis nos próximos meses e anos.
Fonte: npr.org por Laurel Wamsley